Stadt Lorch
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Bodenrichtwerte

Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Deren Aufgabe bzw. die Aufgaben seiner Geschäftsstelle auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) und der Gutachterausschussverordnung des Landes Baden Württemberg vom 11.12.1989 sind insbesondere:

-              die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten
               Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken
-              die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
-              die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den
                Boden) und
-              die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Indexreihen,
                Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren)
 
Die Bodenrichtwerte werden jeweils auf 31. Dezember eines jeden geraden Kalenderjahres (Stichtag) ermittelt. Die Ermittlung ist bis zum 30. Juni des folgenden Jahres durchzuführen.

Der Gutachterausschuss der Stadt Lorch hat die Bodenrichtwerte zum 31.12.2018 unter Berücksichtigung der Preisverhältnisse der Jahre 2017 und 2018 am 22.07.2019 gem. §§ 193 Abs. 5 und 196 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) i. d. F. vom 20.11.2014 in Verbindung mit § 12 der Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989 und der ImmoWertV für baureifes Bauland in Euro je Quadratmeter beschlossen.

Die Bodenrichtwerte wurden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und beziehen sich auf unbebaute, baureife Grundstücke mit gebietstypischen Eigenschaften, in den einzelnen in der Bereichsübersicht aufgeführten Gebieten. Werte für Bauerwartungsland konnten wegen Mangels an Orientierungswerten nicht ermittelt werden. Die festgelegten Bodenrichtwerte bei den Wohnbau- und Mischgebietsflächen entsprechen den bei den jeweiligen Richtwertgebieten angegebenen Geschossflächenzahlen. Altlasten sind in den Bodenrichtwerten nicht berücksichtigt. Sie berücksichtigen auch nicht eine evtl. Denkmalschutzeigenschaft eines Grundstücks. Erschließungsbeiträge sind in den Bodenrichtwerten enthalten.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Die Basis für die Ermittlung ist die Kaufpreissammlung.

Wertbeeinflussende Merkmale für die Feststellung sind:

-              Lage des Grundstücks in den Stadtteilen
-              Richtwertzonen
-              Entwicklungszustand des Grundstücks
-              baureifes Land
-              Rohbauland (nicht erschlossen, in einem Bebauungsplan vorgesehen)
-              Bauerwartungsland (zukünftiges Bauland)
-              Art der baulichen Nutzung (WR, WA, WB, MI, GE, GEE)
-              Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl - GRZ, Geschossflächenzahl – GFZ)
 
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie spezielle Lage, Erschließungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen eines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertbereiche noch aus den beschreibenden Attributen abgeleitet werden. Der Bodenrichtwert ist nicht unmittelbar der Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks. Schlüsse vom Bodenwert auf den Verkehrswert eines zu bewertenden Grundstücks können nur unter Berücksichtigung vorhandener Unterschiede in den wertbestimmenden Eigenschaften gezogen werden. Diese sind Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt sowie Zeitfaktor. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können somit im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung, d.h. ein Gutachten nicht ersetzen.
 
1.            Land- und Forstwirtschaftlich genutzte Flächen:

               Für diese Bereiche werden keine Bodenrichtwerte festgesetzt, da infolge der überwiegend stark
               bewegten Topographie und der stark wechselnden Bodengüten eine Festsetzung nicht
               sinnvoll ist.
               Für die Bewertung von landwirtschaftlichen Flächen verweist der Gutachterausschuss auf das
               Landratsamt Ostalbkreis, Geschäftsbereich Landwirtschaft, Schloss Ellwangen,
               73479 Ellwangen.

               Nachrichtlich: Die vorhandene Streuung des Bodenwerts beträgt

               1.            bei landwirtschaftlichen Flächen ca. 0,50 € bis 3,00 €
               2.            bei forstwirtschaftlichen Flächen ca. 0,50 € bis 1,50 €.
 
2.            Baureife bzw. bebaute Flächen im Innenbereich:

               Bei der Festlegung des Bodenwerts wird in Wohngebieten von folgenden typischen
               Wohngrundstücken ausgegangen:
 
               1.            Das Bauland ist erschlossen und die Anschluss- und Erschließungsbeiträge nach
                              dem Kommunalabgabegesetz sind bezahlt bzw. es bestehen nach derzeitiger
                              Sach- und Rechtslage keine Beitragspflichten.
               2.            Das Grundstück liegt an einer öffentlichen Straße, hat eine Größe von 500 m² bis
                              750 m², eine kompakte Grundstücksform (Viereck usw.) und der Zahl der Vollgeschosse
                              beträgt maximal 2.
               3.            Das Grundstück muss sinnvoll bebaubar sein.
 
3.            Marktanpassungsfaktor nach § 14 ImmoWertVO:

               Für die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren sind in Lorch nicht genügend
               Verkaufsfälle/Vorgänge vorhanden.
               In Anlehnung an die Grundstücksmarktberichte der Stadt Schwäbisch Gmünd erfolgt
               in der Regel ein Marktanpassungsfaktor.
 
4.            Liegenschaftszins:      
   
               Für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen sind in Lorch nicht genügend Vorgänge
               vorhanden. In Anlehnung an den zuletzt veröffentlichten Grundstücksmarktbericht der
               Stadt Schwäbisch Gmünd werden die Liegenschaftszinssätze der Stadt Schwäbisch Gmünd
               zum Ansatz gebracht.
               In Einzelfällen insbesondere in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer sind Abweichungen
               möglich.

5.            Rechtliche Bindung:

                Es handelt sich um durchschnittliche Lagewerte ohne bindende Wirkung

6.            Richtwertzonen:            

               Die Lage der einzelnen Bodenrichtwertzonen sowie deren Bodenrichtwerte können
               bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Lorch eingesehen werden.
 

Fragen zu den Bodenrichtwerten richten Sie bitte an die
Stadtverwaltung Lorch
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

  • Herr Tursic, Tel. 07172/1801-13
  • Herr Bundschuh, Tel. 07172/1801-37

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